장사가 어느 정도 자리를 잡자, 김사장님은 오히려 불안해졌습니다. “건물주가 갑자기 나가라고 하면? 월세를 확 올려버리면?” 어렵게 키운 가게를 한순간에 잃을까 걱정된 것입니다. 다행히 상가건물 임대차보호법이 임차인(사장님)을 지켜주는 장치를 두고 있습니다. 오늘은 사장님이 꼭 알아야 할 세 가지 권리를 정리해 보겠습니다.
■ 권리 1. 최대 10년까지 장사할 권리 (계약갱신요구권)
임차인은 계약이 끝날 때 “계속 장사하겠다”며 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 이 권리로 최초 계약을 포함해 전체 임대차 기간 10년까지 보장받을 수 있습니다. 다만 타이밍이 중요합니다. 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리를 제대로 행사하지 못할 수 있으니, 계약 만료일이 다가오면 달력에 미리 표시해두세요.
■ 권리 2. 월세를 함부로 못 올립니다 (차임 증액 상한)
갱신할 때 임대인이 보증금이나 월세를 올리더라도, 한 번에 5%를 초과해 올릴 수는 없습니다. 장사가 잘된다는 이유로 임대료를 두 배로 올리는 식의 횡포를 막기 위한 장치입니다. 다만 보증금이 아주 큰 상가(환산보증금 기준을 넘는 경우)는 이 5% 상한이 적용되지 않을 수 있습니다. 이 경우에도 아래의 계약갱신요구권과 권리금 보호는 그대로 적용됩니다.
■ 권리 3. 권리금 받을 기회를 보호받습니다 (권리금 회수기회 보호)
가게를 다른 사람에게 넘기고 나갈 때, 새 임차인에게서 권리금을 받을 기회가 있습니다. 임대인은 정당한 이유 없이 이 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다. 예를 들어 임대인이 새 임차인에게 지나치게 높은 임대료를 요구하거나, 이유 없이 계약을 거부해 권리금 회수를 방해하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
■ 조심하세요, 이럴 땐 권리가 사라집니다
위 권리들은 임차인이 계약을 성실히 지킬 때 보호받는 것입니다. 다음 경우에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
· 월세를 3기(3개월치)에 이르도록 밀렸을 때 — 실무에서 가장 흔한 함정입니다.
· 임대인 동의 없이 가게를 다른 사람에게 다시 빌려줬을 때(무단 전대)
· 건물을 고의나 중대한 과실로 파손했을 때
· 철거·재건축이 계약 때 고지되었거나 건물에 안전 문제가 있을 때 등
특히 월세 연체는 가장 조심해야 합니다. 형편이 어렵더라도 3기분에 이르지 않도록 관리하는 것이 권리를 지키는 핵심입니다.
정리하면, 월세를 밀리지 않고 계약을 성실히 지키면 최대 10년의 영업 기간, 5% 인상 상한, 권리금 회수 기회라는 세 가지 방패로 내 가게를 지킬 수 있습니다. 다만 계약 조건과 환산보증금, 권리금 요건은 사안마다 다르므로, 실제 분쟁이 생기면 대한법률구조공단(132)이나 변호사와 상담하는 것이 안전합니다.
※ 본 글은 일반 정보 제공용이며 법률 자문이 아닙니다. 적용 범위·환산보증금 기준·권리금 요건은 사안과 지역에 따라 다르고 개정될 수 있습니다. 구체적 분쟁은 대한법률구조공단(132) 또는 변호사와 상담하세요.
출처: 상가건물 임대차보호법, 찾기쉬운 생활법령정보(법제처)